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[财经] 别想了,他不会回来

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发表于 11-18-2016 08:33 AM | 显示全部楼层 |阅读模式

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我其实挺犹豫写今天的这篇文章的。熟悉我的读者朋友都知道,从2009年我的第一篇地产类的文章到今天,对于房地产投资,我本人一直都相对保守。

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这么多年,陆续都有朋友在做比较aggressive 的房地产投资;大胆地大批量地在北部、西部、东部进行投资。最开始大家做投资的newmarket,aurora,whitby,Oshawa, Mississauga ;说实话,在几年前我真的有些心悬着。我入行的时候是08年经济危机,那一年雪特别大,对于我们这个行业也是一个暴风雪一样的年份;眼看着很多房子在跌价,尤其是刚刚我提到的那几个地区,因为不属于中心地带,学区也相对比较冷门,所以房地产市场更是惨淡。真的令我印象太深刻了。

我那时候总是在说,房地产投资的区域就好比是一个人。头部和身体主干,以及四肢。当经济危机或者金融风暴大面积席卷的时候,最先影响的是四肢,从边缘开始慢慢过渡到身体主干。所以说,如果你是身处于中心地带,基本上就会高枕无忧,也就没什么可担心的,晚上也会睡着觉。但是,如果是在边缘地带投资,当大浪到来的时候,恐怕是怎么涨上去也就怎么跌下来的。

我相信和我一样持这个态度的人也有一定数量,我们相对比来说,对于房地产投资有些小心翼翼。

但是,这几年的市场真的给我一个狠狠的大耳光。首先,今年出台的数据分析,全GTA地区,涨幅最大的,偏偏就是我刚刚提到的北部、西部、东部的这些郊区;有好几个我的朋友在这些地方买的房子,今年一下子涨得相当厉害,基本上是过去几年的总和。我每个月都在盯着这些数据,真的一个月比一个月让我目瞪口呆,张口结舌。


现在的市场,已经无法用我们那些拉数据表、横向纵向做市场分析可以解释了。不知我的同行们是否有同样的感触,以前我们去为客户做LISTING PRESENTATION的时候,我们都会做CMA,就是Comparison marketing analysis,将附近成交的相似房子类型、layout、房龄、内部装修情况,within 3个街区,过去三个月到半年的成交记录做综合分析,由此推断这套房子大概的市场价值是多少。但是,最近一两年变了,我们的CMA已经无法迎合疯狂的市场了。一套房子,可以比刚刚不久前成交的邻居高十万二十万,内部装修也并没有升级很多,这样的例子比比皆是。

每一天几乎都有客户打电话或者EMAIL问我,夕子,房子还会再涨吗?房子会跌吗?我看着刚刚出台的新闻,自由党要增加移民的数量,再未来三年,达到每年45万人的数量。我苦笑,这些大量涌入的移民们,很多都是买家,僧多粥少;尤其是最近政府出台几次增加绿色保护区,减少并限制对生态破坏的大面积的土地开发的项目;这样的市场,不就是会一直处于供不应求的恶性循环中么?

需求量一直在增加,存货一直不足,简单的数学加减法,你说房价会不会跌呢?

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世界万物都有限制,有个极限。爱到太尽了,反而不可厮守到老。而土地是最有限的资源。人类的寿命越来越长,生生死死的频率也开始不那么对等;百年人瑞越来越多,现如今,大把过40岁50岁的天山童姥天山童爷们。而这一波又一波的新生儿的出生浪潮,预示着人类以神都无法阻止的速度在扩张,更加扩张。土地就那么点儿,人口在不断膨胀,请问,地皮怎么掉价,如何掉价?给我一个理由可以吗?各位吃瓜群众?

从地产业开始至今,每一年,每一个月,每一个星期,甚至每一分钟,都会出来文章,大谈房地产投资的劣势,房子早晚都得跌啊,这一跌就得是致命的大跌啊,不能买房子啊,得租房子啊,各种砖家们说得痛心疾首,诚惶诚恐。列位砖家,我看你们的房子也没少买,个个手中除了住一个还有几个投资的,你们自己倒是赚的盆满钵满的。所以说,那些所谓的爱情砖家,情感分析师;能够写出犀利文章骂人不倦,痛斥肤浅爱情观,让人擦亮眼睛见一个男人用刀子嘴鹰眼生剥一个,恨不得你就死在大龄青年的队伍里,还给个冠冕堂皇的高帽子,所谓坚守自己纯洁高大尚爱情观的;这些砖家大凡都是婚姻美满、爱情幸福,娃都生两三个的站着说话不腰疼更不牙疼的阴险鬼。


本期我的标题是-别想了,他不会回来。有点像恋爱的感觉,在恋爱中,缘分淡了,没有感觉了,李宗盛老人家不是说么?感情说穿了不就是一个人挣脱的,另外一个人去捡。总是痴痴盼望那个头也不回突然消失的人会有天再度出现,重拾旧情,爱得炽热。

这难道不是一直在痴痴观望市场的买家们的心理么?

这些依然心存市场要跌的看跌派们和犹豫不决的彷徨派们,因为来得比较早,在过去的十年十五年里面,看到房价最初的面目,也看到贷款利率的变化;这些巨变的速度远远超过于我们的理性思维;所以一直期待市场可以从感性回归理性。我本人也来加拿大定居十几年了,又从事房地产行业七八年,我真的很想跟大家诚恳地说,真的别想了,富豪山庄七八十万的时代永远都不会回来了;于人村六七十万的年代不会再出现了。列治文和万锦没有管理费的townhouse再也不会有五六十万了。

别想了,它不会回来了。

我们所需要面对的,就是在这样炽热的市场中,如果手中有米,就在能力范围内,保持清醒的头脑,快刀斩乱麻,当机立断,买一个心仪的房子。

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对于HOUSE来说,需求量大,一房难求会出现在具备两个因素的地方:GOOD SCHOOL ZONE AND GOOD NEIGHOURHOOD;也就是好学区和好社区。


有份好工作、大部分都是双职工、家庭已经脱离温饱问题步入小康。这些都是注重子女教育的家庭主要特点,这些家庭一般来说年均的收入水平会高于地区的平均水平。收入上去了,周边的社区安全、治安以及整体居民素质都会相应提高;延伸开来,周边的社区环境也都有很大提升,道路清洁整齐、家家户户的前院草坪修剪得整整齐齐,邻里之间和睦文明,小朋友也都上进;这样的好社区好学区,试问谁人不想进入呢?可是一个社区的地皮有限,所建的房子也有限,对于一个好社区来说,相对流动性卖房率也比较低;所以好社区总是会出现房子供不应求、一房难求的状态;不论是淡季旺季,总是卖的很快;请问这样的社区,房价如何不坚挺,如何会一落千丈呢?

看过HOUSE,我们再来看看CONDO市场。

对于CONDO来说,一房难求会出现在两个因素的地方:金融区和大学区。

当然如果靠近地铁或者门口有STREET CAR,也是一个优势,但不是绝对的;多伦多地铁那么长,沿途的社区好坏掺杂,有贫困区也有富人区,所以不是靠近地铁就是一个保证房价坚挺的决定因素,充其量算是一个锦上添花。但是,金融区和大学区,是王道。

首先我们看大学区;即使在经济危机来的时候,人总得上学,学源是非常稳定而源源不断的;所以大学区的周围,首先租客不缺,非常好租;金融区的话,好卖,很多DOWNTOWN 的白领上班族要买房子,最好离自己的公司近,节省坐车的时间。好租和好卖加一起,这就是值得投资的地段。也是房价坚挺的关键决定因素。

另外夕子反复强调的一点是:这个楼盘必须有过人之处和别人无法比拟的独特优势。譬如说前方基本无遮挡,可以看到湖;但是前提条件是,不仅可以看湖,交通一定要方便,最好楼下有STREET CAR,否则每天开车1个小时再塞车半个多小时,这样的湖景对比市中心的湖景,就没那么值钱了。譬如说这个楼盘有自己独到的设计理念,譬如说去年的某个楼盘,整个一层被开发商大胆地变成艺术展览馆和画廊,这个在多伦多的艺术中心,未来将是一个非常有味道并且有风格的住宅建筑;有风格的楼盘,即使过了十年变成老楼,依然会有很多吸引力。

无论买哪种房子,记住量力而行,不可以过分透支你的金钱和资产,要给自己留出救命钱,不要压力太大,再说一遍,要在能力范围内做事儿,有多少能力办多大的事儿。剩下的,请自由发挥吧!

不要总是往后看,感情人生房产都一样,记住,你的未来会不可限量!

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发表于 11-18-2016 09:08 AM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
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发表于 11-18-2016 09:08 AM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
海伦回帖支持!~~~
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