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[财经] “土拍”资金流向调查:实力房企拿地窗口开启

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发表于 11-24-2016 11:12 AM | 显示全部楼层 |阅读模式

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一夜秋风紧,降杠杆抑制资产泡沫下,房地产资金流向何方?从近期各地土地市场拍卖情况来看,楼市格局已悄然生变。

11月21日,福州迎来2016年度第四场土拍,这次推出的15宗土地,包括9宗纯宅地及商住地,6宗停车场用地,出让总面积达530亩(商住地块437亩),总起拍价为80.85亿。

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图片来源:视觉中国

由于福州上一次土地供应发生于调控之前的8月11日,可想而知,这一次土拍备受投资者关注。其中 9宗宅地经过近2小时鏖战之后,中海、万科、福晟、世茂、建发等大房企均有暂获,其中8宗地块达到“限价标准”,总成交金额超过117亿元。有媒体测算,剔除了无偿配建面积之后,9宗土地可售面积楼面价超过2万元/平方米,且有四宗地突破3万元/平方米,最高达到了35121元/平方米。

无独有偶,11月22日,广州一场土拍推出近10宗地,拍卖超时。其中备受关注的白云新城广钢219地块以4.55万元/平方米创下目前广州最高楼板价,龙湖首开联合体击退了保利等强劲对手,以32.23亿元总价竞得。

“现在是拿地的好时机。”一名参与了11月21日福州土拍的房企高管对21世纪经济报道直言,现在拿地主角都是资金相对稳健的万科、龙湖、中海等房企,激进的、主要靠配资拿地的房企由于资金受限,最起码在短期内会淡出土地市场。


同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,一些市场基本面比较好的城市,现阶段仍被房企看好;从参拍土地的房企来看,大多数资金链都没有太大问题,这个时候还要积极参与布局,而对于一些资金链预期会出问题,或者买地自有资金比例没那么高的企业,土拍积极性就呈现出降温趋势了。

这是一轮入市资本的更替,更是手中仍有余粮的房企眼中绝好的拿地时机。

拿地区域策略

21世纪经济报道记者近期调研发现,房企拿地的城市发生轻微变化,拿地主角变化更明显。城市基本面仍然是房企最为看重的投资因素。而在新一轮调控压力之下,一线城市周边的二线城市溢出效应明显。合肥、福州、长沙等地是资金流入比较明显的城市。而广州,作为一线城市与北京、上海、深圳相比,在11月份才迎来推地高峰。

在这个月,广州有24宗地块出让,总面积高达155.8万平方米,起拍总价就有274亿元之多,加之广州房价涨幅在一线城市中最慢,吸引资本与市场的关注在所难免。

那么,房企眼里的拿地区域,就是近期有土地供应的城市吗?首先,在多个机构发布的城市竞争力排行榜中,在综合经济实力、宜居、可持续竞争力等多项指标中,广州、无锡、杭州、厦门等地均入围。

一家闽系房企投资负责人指出,由于调控原因,大多数城市设置了土地限价、限溢价率等机制,尽管竞争过于激烈会导致流拍,但地价相对而言不那么失控了。因此房企现在看中的区域均会考虑入手;而一线城市周边或者热点区域周边的城市,只要能看到发展空间,此时有地块推出,更是会投以关注。他认为,这个周期内企业除了战略眼光之外,就是资金实力的比拼了。


“今年拿了地王的房企,明年下半年也要面临市场挑战。而我们现在拿地,也可以在差不多时间推出市场,相对而言,我们的价格压力没有那么大。”一家刚拿地的房企相关负责人说。

这就不难理解,与南京、苏州、合肥等土地市场热度较高的城市相比,一直处于温和状态的广州,在11月集中推地,全国房企蜂拥而至。据第三方机构监控,2016年前三季度,广州出让土地面积为403.7万平方米,仅完成了全年供地计划的一半,卖地收入仅为282.4亿元,不到去年的三分之一。截至2016年10月底,广州完成全年土地供应量的70%, 11、12月,广州将推出全年30%的供地量。

变局:拿地主角生变

房企在这一次变局中扮演了重要角色,此前激进拿地的房企由于资金短板暴露,不得不选择观望,不仅拿地主角变了,资本的更替也开始隐现。

“现在能够进入土拍市场的都是有钱的房企。”上述房企高管透露,以广州土拍为例,要求每宗地缴纳50%保证金,动辄上10亿的保证金。比如保利地产,几乎全部地块都报了名,匡算下来得交上百亿保证金。

在21世纪经济报道记者拿到的一份参与11月22日广州土拍的房企名单中,以央企国企背景与大型房企居多,比如华润、葛洲坝、中粮、厦门建发、保利、龙湖、中海等20多家房企。

福州土拍房企名单几乎与广州土拍名单一模一样:包括恒大、万科、泰禾、华润、碧桂园、金辉、正荣、建发、招商、中海等30家左右房企。

这一波拿地主角也有与之前相同之处——手上有钱,但变化仍然很大,以资金稳健型为主。此前在土拍市场高调激进的房企低调了许多,例如融信在11月21日福州土拍现场就没有举牌。21世纪经济报道记者通过多方信源求证获悉,该公司位于上海某宗高价地块,已引起相关部门关注。

而万科、龙湖、保利等上半年拿地较少的房企,现在开始发力拿地,包括来自福建的建发、金辉等房企,开始有在某个看好的城市“补仓”的举动。以某房企为例,该公司在7月以8.6亿元拿下福州连潘旧改地块;11月21日,又以42.76亿元拿下一个旧屋村改造项目。而该公司在今年上半年,联手禹洲地产以17.3亿元在福州拿地。


值得关注的是,在亿翰智库此前发布的《2016年上半年上市房企融资TOP100》榜单中,排名前十的多家房企均在近期积极参与土拍,比如恒大、绿地、碧桂园、华润、首开股份等。

21世纪经济报道记者此次采访了多家参与拿地或竞拍的房企,主流意见仍然认为土地价值不会向下,目前政府所推的地块总体上地理位置、配套、开发条件等都算比较优质,短期内土地供应矛盾仍然存在,土地需求还在,而部分房企现金流也比较充足。

“已经进来的险资、基金等不会退出了,但是现在再进入也很难了,房企拿地资金审查严格,需要自有资金。”上述房企高管认为,大部分房企土地库存仍然不多,终归要补仓,在供需矛盾没有解决的前提下,只有通过放地拿地调节;政府此时抓紧供地目的仍然在于缓解供需矛盾。“资产荒未来一两年无法解决的话,一线城市的土地消化都需要一个合理的周期,过去短平快的战略已不再可行”。

值得一提的是,业内普遍认为,地价如果可以有参照物的话,那便是房价。在同策咨询一份研究报告中显示,本轮调控城市成交价格周期一般在32-33个月,价格波峰自2016年1月开始出现的城市,主要集中在2016年2月-2017年2月,当前这一阶段正处于价格周期波峰,多地连续刷新市场价格新高。与此同时,波谷自2016年4月开始出现,主要集中在2017年6月-2018年10月,2017年上半年经过市场博弈后,从下半年开始,价格将会开始出现调整。

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发表于 11-24-2016 01:27 PM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
感谢FbGoo分享~~~
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发表于 11-24-2016 05:11 PM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
楼主FbGoo帖子好赞~~~
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