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[财经] 一周成交309亿元 广州迎年末土地盛宴

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发表于 11-26-2016 12:31 PM | 显示全部楼层 |阅读模式

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临近年末的广州土地市场迎来今年最大爆发,本周两日之内共拍出18幅地块,成交金额高达309亿元,还创造了新的最高地价纪录。

为了体现房地产调控效果,广州市临近拍地前出台了5种调控高地价的政策,其中最严厉的为规范开发商买地的资金来源——不得使用银行贷款、债券、信托、资管计划、险资竞买地块,并在竞得后5天内交代资金来源;另外还提高保证金,从土地起拍价的20%提高到50%、设置最高地价控制溢价率等,但这些措施依然没有影响房企拿地热情。

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图片来源:视觉中国

从竞拍结果看,这次出让的住宅地块全部突破最高限价,多宗地块还刷新了区域最高单价纪录,广州各区域地价也在这次拍地后上升到一个新的高度。白云新城、广钢新城地价将进入4万元时代,番禺的地价也超过3万元,南沙新区则突破1.5万元。

11月22日出让的白云新城地块最为火热,吸引了几乎所有一线房企参与竞拍,最终在经过5小时、357轮竞价后,由龙湖和首开联合体以32.23亿元总价、配建面积30150平方米竞得,折合楼面地价高达45469元/平方米,超越今年8月份雅居乐(03383.HK)拿下的华大物流3.4万/平方米楼面价,在成为广州第一个楼面价突破4万元地块之际,也刷新了广州最高地价纪录。


龙湖和首开联合体当天还在黄浦区以29.68亿元拿下另一宗地块、至此龙湖和首开这两家来自北方的房企在广州已有三个项目,它们的首个项目“龙湖首开天辰原著”今年上半年单盘销售金额约18亿元。

总部位于广州的央企保利地产(600048.SH)在这次拍地中收获最大,两天内共拿下5幅地块,拿地资金超过121亿元。其拿下的广钢新城地块首次将这个区域的楼面单价突破4万元大关。

自广钢新城在2014年首次公开拍地以来,保利地产对这个区域表现出了足够的信心,目前已在广钢布局7个项目,市场甚至戏称该区域改名叫“保利新城”也不为过。

此次18宗地块大多由央企和国企竞得,碧桂园、恒大等龙头房企报名参与了几乎每一宗地块的竞价,但都空手而归。央企五矿地产以3.29亿元拿下番禺区一宗小型地块首次进入广州市场。中冶置业则以30.7亿元拿下已有10个月零新增供应的海珠区一宗地块,这幅地块由于配建安置房的面积几乎是商品房的两倍而被广州市场称为“鸡肋”。

广州拍地的火爆情况超出预期,多个区域的地价再上新台阶,“面粉贵过面包”的情形几乎四处出现。而按照广州过往拍地的市场反应来看,高价地的出现必然成为周边楼盘营销涨价的最佳契机,今年8月雅居乐夺得荔湾高价地便带动周边房价快速上涨,中冶置业拿下的长岭居高价地更是直接推高了广州市区的房价。

中原地产广州项目部总经理黄韬认为,本周广州的土地拍卖完全出乎意料,即便广州作为一线城市对开发商的吸引力依然很大,但开发商高价拿地似乎也有难言之隐,在经历热销之后,急于补充库存,今年广州推地又较少,此次大量供应自然引来开发商抢夺。


在这次集中推地之前,广州的土地出让总量仅约403万平方米,约为今年全年供地计划的一半,而土地出让的收入还不到全年目标的三成,年底加大供应量也是广州完成全年供地计划的一部分。

但高地价拿地必然对开发商的开发能力形成巨大考验,特别是在楼市重启调控的大背景下。黄韬也称,现在也不知道开发商该怎么操盘了。

以龙湖和首开拿下的白云最高地价项目为例,高达4.5万元/平方米的楼面价加上配建面积成本,未来房价要卖到8万元/平方米才有合适的盈利空间,但这一价格对于目前的白云新城来说根本无法想象。

据广州国土局官网阳光家缘数据显示,11月份白云区均价为32783元/平方米,均价最高的珠江岭南公馆低于5万元/平方米,目前这个区域新盘尾货的售价约在4.8万元/平方米左右。

合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,从规划发展看,白云新城升值潜力动力不足,虽然目前楼面单价接近5万元/平方米,但今后新房将面临更大压力。假如龙湖所拿地块2年后入市,市场预期也只能承受6万元/平方米的房价。

如果高地价的出现,再次像以往一样刺激广州房价整体上涨,那么不排除接下来广州或将迎来新一轮调控加码。

黄韬也认同类似观点,他表示此轮土地拍卖之后,如果没有政策加码,广州房价即将迎来新一轮上涨,而且上涨幅度必然不小。但是楼市调控周期并不会短期介绍,开发商此时高价拿地风险将高于以往。

不过对于此次拍地结果,广州市国土资源和规划委员会仍表现出乐观,在官方微信中强调了这次地块成交价格均在限制的价格之内,成交情况也体现了房地产调控的效果。

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发表于 11-26-2016 02:11 PM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
楼主安吉拉帖子好赞~~~
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发表于 11-28-2016 02:26 PM | 显示全部楼层
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