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[家长交流] 吴晓求:中国从袜子到房子都贵得离谱,现在不要买房子!

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发表于 11-29-2016 06:12 AM | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 万紫千红 于 11-29-2016 06:13 AM 编辑

来源:凤凰财经作者:易典

如果说2015年的A股牵动了亿万股民的心,2016年的楼市成了真正的“国民话题”。从庙堂之高到江湖之远,从皇城根下到四线小城,从亿万富豪到待业青年,都对楼市有最朴素的思考:现在该出手买房吗?房价还会继续涨吗?不买房去投资啥?

飞涨的房价与不断出台的调控政策,让楼市更加迷雾重重、前景不明。房价不曾停下飞涨的脚步,北、上、深房价进入“10万”时代,北京近四成房价超500万。十一期间20多个城市密集出台楼市调控政策,严控房价。强压之下,房价能否回归理性?还是“走向叛逆”越压越涨?

带着对楼市的思考,记者专访了中国人民大学副校长吴晓求,话题一路从楼市聊到人民币。这位知名学者、政府智囊谈了他眼中的楼市谜题,也提供了解决方案。

1 中国楼市政策可以向温哥华学习

“我是个金融学者,我以前不研究房价。后来发现在中国房地产不仅仅是消费品了,它通过杠杆已经变成一个金融产品,所以就不得不去研究它了。”吴晓求笑言。的确,楼市对中国的经济学者来说是一个避不开的话题。

吴晓求认为,中国楼市暴涨背后有四个因素:货币超发、土地制度、楼市政策、金融体系。在采访中,他主要聚焦在后两个因素。

“中国对房地产的政策存在一些问题,比如说我们一出台(政策),就是通过政府的有形的手去控制它,限制它消费,这个实际上不好。”采访一开始,他就对楼市调控提出了异议,认为20多个城市的密集调控有不妥之处。

如果宏观调控不好,又该如何解决高房价的难题?吴晓求认为,可以向温哥华学习。“加拿大的温哥华市,它也没有什么(调控)动作,它就把税加大了,价格自然就会下来。

最近一两年,大量海外热钱流入温哥华楼市。中国买家去年买走了温哥华三分之一的房子,当地房价一个月内暴涨30%。今年8月,温哥华出台史上最严厉楼市政策,对海外购房者征收15%的房产转让税,税率较此前翻了近8倍。加税政策出台后,温哥华房价一月内下跌近20%,学区房销售额下跌94%。

无独有偶,香港也步上温哥华后尘,用“加税”的方式狠控楼市。11月4日,香港政府决定提高住宅印花税至交易额的15%,严防楼市泡沫风险。

温哥华和香港都把“加税”作为调控楼市的手段,吴晓求认为这种方法比单纯限购更合适,因为“税率提高后,投资者比较成本收益,发现成本高风险大,马上就不买了,价格自然就下来了。”

加税政策能否适用于北上深等长得最猛的中国大陆城市?他表示很难,因为中央政府和地方政府的关系。

2“地方政府内心里面不想降低房价”

顺着温哥华加税的话题,笔者抛出下一个问题:“所以,您认为地方政府要向温哥华市学习?”

吴晓求的回答非常犀利:他(地方政府)内心里面不想降低(房价),他想维持一个高价,只是中央政府给出决策,他又不得不执行这样一个政策。所以我觉得只要采取那个政策(温哥华的加税政策),(房价)就下来了,回到一个完全理性的水平。现在(房价)是不太理性的。”

3“高房价是没有意义的”

对于中国房价下降,有海外机构担心,一旦楼市泡沫破灭,会引起资本逃离,给中国经济带来风险。对于这些机构观点,吴晓求并不认同:“房价下降对经济会有一些影响,但我认为这个影响是健康的。也需要挤一挤泡沫了。”

对于高房价,吴晓求的态度非常坚决:“我不知道房价有什么意义?同样一个东西,明明是一百万偏偏要搞到五百万,是不是啊?而且它成本可能50万,到底有什么意义吗?没有意义的。”

他强调经济发展要遵守市场规律,不要人为追求一些泡沫的虚涨,“没有意义”。“就像我们过去有些年为了应对经济下滑,做了大量僵尸企业,或者僵尸存量的这些投资,这些投资为当年的经济增长都做了很大的贡献。但是从今天看,它完全是没有意义的。”

4“现在不要进入楼市”

现在该买房吗?吴晓求的态度非常坚决:“现在不要进入楼市。”

他背后的逻辑是房价已经在如此高位,不会继续大幅度的涨下去。“拿我们的人均GDP和收入水平比较,要是真到了单价20万/平米还让人活不活?要让年轻人充满希望的生活下去。”

“但是现在言论说北上深的房价正在’香港化’?”笔者质疑道。

“这不现实,中国的土地这么多。”

5 我们要避免犯俄罗斯的错误

除了楼市,人民币汇率也是今年备受关注的大事。而社会上也出现不少声音,人民币与房价孰轻孰重?该保谁弃谁?对于这类讨论,吴晓求直言:“这种政策组合非常糟糕。”

“应该维持人民币汇率的相对稳定,让房价至少不上涨,甚至要略有下降,我认为这种政策组合是比较好的。”他补充道。

自2000年以来,俄罗斯采取了弃汇率保房价的手段,造成了2014年时大量资本外逃,让俄罗斯经济一蹶不振。

“所以(这种政策组合)会带来毁灭性影响,这个肯定是错误的。”吴晓求如此点评。他提醒:我们要避免犯俄罗斯的错误。

6“从房子到袜子,中国资产价格高得离谱”

最近两个月来,人民币的走势可以用“跌跌不休”来形容。10月1日人民币加入SDR后,连续7天调低中间价,在岸人民币连续跌破6.7、6.8两大“铁底”,最紧更是两天内连破6.84、6.85、6.86。

吴晓求认为人民币接连贬值是“释放压力”的动作,背后更核心的原因是“中国资产价格高得离谱。”

他表示,无论从哪个角度看,无论是中国经济的基本面,还是货币供应规模,还是存量规模,还是国内资产价格,甚至包括大多数消费品价格,和美国相比较的话,中国的价格都是比较高的。

“(中国的)资产价格,就拿房地产来说,高得是完全离谱了,这样离谱人们可以套利的。如果我们是一个理性的消费者,卖掉一套(国内的)的房子,在加拿大、美国买一个非常好的房子,价格可能只是北京房价的一半。”

大到房子,小到袜子,他认为同等水平比较,中国的太贵了。他幽默的指着自己的袜子说:“我现在出国,都到国外去买袜子,它(国外)的袜子非常好,但是比我们便宜很多。它(国外)的衬衣非常好,而且是著名的品牌,只有我们价格的1/3了,甚至1/4。”

如此高的资产价格,如此大的价格差距,“你说它(人民币)有没有贬值的压力?大家都去(国外)买东西了。”

7“人民币没有底”

人民币贬值速度迅猛,连续打破6.7和6.8两个底,但吴晓求认为人民币不足为惧,因为主要是兑美元贬值,兑其他货币并没有贬值,甚至还有所升值。美元最近持续走强,昨日美元指数破百,创今年新高。

人民币对美元跌势迅猛,跌到哪才是底?“长期来说,人民币没有底。我个人认为,7就是我们一个近期的底,而且7以后也不算太大的事情。”

他也提到,人民币对美元贬值会对中国的出口企业带来一定的好处,对中国的经济复苏带来一些促进的作用。

8 谈货币政策:不必过于担心货币超发

说起人民币,离不开货币政策。说起中国的货币政策,不能不提“货币超发”。中国的货币总量,从1990年一直到2011年21年来翻了58倍,同期美国只增加了1.99倍,就是相当于中国的货币超发量远远高于美国。据官方数据,中国M2的余额是将近到了97万亿,居世界第一。如此大规模的货币超发(印钞)是否会造成通货膨胀、钱不值钱?货币政策存在哪些隐患?

对此,吴晓求认为不需要担心,“中国的货币政策还是挺好的”他认为,货币超发和中国此前20多年的“出口导向型”经济又很大关系,中国通过出口和外商直接投资(FDI)的方式吸纳了大量外汇储备。同时,中国的货币制度中结售汇是重要的一环,在发行的货币里面外汇占款还是非常大。“我们的外汇储备规模高达3.4万亿美元(编者注:10月份外汇储备为3.12万亿),乘以6.7有多大,光这一块就有25万亿左右。这还只是基础货币,还没有算乘数。”

吴晓求也提到广义货币(M2)中有部分并没有出在流通中,他笑道“之前查处的发改委贪官家中搜出2亿现金,这些钱并不在流通之中。因为贪官们也不敢用自己的名字去存钱,人家说你明显超过你的收入,也不能买股票,凭什么你工资一个月就一万多块钱,你实际怎么有一个亿,或者一千万,所以他就只能放在家里面。但是这些沉淀的钱对整个的价格体系不会带来影响,无论是资产价格还是消费价格。”

吴晓求指出,中国的货币规模不断上涨,这些上涨要么让物价上涨,形成通货膨胀的压力,要么流向金融市场,包括股市和银行间市场。中国物价这几年的上涨速度并不快,大量存量货币砸向了金融市场,包括股市和银行间市场。

9 现在该买啥?股市?人民币?

中国投资者一直面临着投资渠道有限的难题,如今人民币接连贬值,楼市高企,股市乏力,这种情况该如何做资产配置?

吴晓求认为现在有两个渠道相对安全:一个是海外以美元计价的资产,另一个是A股。

他表示A股如今处于低位,进行一些股票组合的投资也不错。但他也提醒:“A股还处于消化2015年危机的过程,还需要相当长时期来消化那种阴影。近期很难有非常好的发展。”


话题从楼市到人民币,从货币政策到资产配置,这位中国知名学者在45分钟的采访中为中国经济“问诊把脉”,提供了他的解药。“百花齐放百家争鸣”,他的见解独到,也只是“一家之言”,但的确为我们提供了一个看待楼市、人民币的新角度。


本文转自 深圳新浪房产

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发表于 11-29-2016 06:13 AM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
楼主万紫千红帖子好赞~~~
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好帖~~~学习了~~~
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